王府井重組已接近5個(gè)月 可收購(gòu)開(kāi)元商業(yè)卻一拖再拖
百貨業(yè)在電商沖擊下苦苦掙扎之際，王府井(600859.SH)成為少數(shù)逆市擴(kuò)張的企業(yè)之一。不過(guò)，該公司布局陜西并全資收購(gòu)開(kāi)元商業(yè)旗下百貨資產(chǎn)的計(jì)劃一拖再拖，連續(xù)5個(gè)月未達(dá)成協(xié)議。
王府井5月3日在上交所發(fā)布公告稱，與交易對(duì)方國(guó)際醫(yī)學(xué)(000516.SZ)就重組方案的具體內(nèi)容以及交易協(xié)議的相關(guān)條款尚未達(dá)成一致。公告顯示，去年12月9日，王府井董事會(huì)審議通過(guò)了收購(gòu)開(kāi)元商業(yè)100%股權(quán)的議案，截至目前重組已接近5個(gè)月。
國(guó)際醫(yī)學(xué)前身是西安解放百貨公司，1993年在深交所上市，曾用簡(jiǎn)稱“陜解放A”。上市兩年后，該公司開(kāi)始在西安鐘鼓樓附近規(guī)劃建造第一家開(kāi)元商城，1996年完成一期建設(shè)，2001年全面建成。2007-2008年，開(kāi)元商城在陜西省其他多個(gè)城市擴(kuò)張，在安康、咸陽(yáng)和寶雞相繼建成商城。2011年，該公司在西安增設(shè)西旺店，使連鎖商城總數(shù)達(dá)到5家。
國(guó)際醫(yī)學(xué)在2016年報(bào)中稱，上述商城均位于西安市或陜西省內(nèi)主要二線城市的核心商圈，位置優(yōu)越，物業(yè)稀缺，且自有物業(yè)比例超過(guò)90%。該公司認(rèn)為：“在現(xiàn)階段百貨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、門(mén)店租金成本日趨上漲的大背景下，公司自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的擴(kuò)張策略具備顯著的成本優(yōu)勢(shì)，和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”
上述因素可能都是王府井比較看重的。此外，開(kāi)元商城普遍較大的門(mén)店面積，可能也是吸引王府井的原因之一。界面新聞此前報(bào)道，從開(kāi)元商城的5個(gè)門(mén)店面積看，鐘樓店、咸陽(yáng)店、安康店、寶雞店、西旺店的面積分別在10.3萬(wàn)平方米、2萬(wàn)平方米、10萬(wàn)平方米、12萬(wàn)平方米、8.4萬(wàn)平方米，除了咸陽(yáng)店面積較小，其他4家門(mén)店面積均在10萬(wàn)平方米左右，符合購(gòu)物中心體量需求。
在聯(lián)營(yíng)模式的百貨業(yè)務(wù)逐漸衰敗之際，包括王府井在內(nèi)的眾多大型百貨公司都在向購(gòu)物中心和折扣賣場(chǎng)的模式轉(zhuǎn)型：香港上市的百盛與韓國(guó)衣戀集團(tuán)合作，轉(zhuǎn)型城市奧特萊斯;新世界百貨引入大量美食品牌，增強(qiáng)影院布局;銀泰商業(yè)在高端門(mén)店引入蘋(píng)果專賣店和特斯拉汽車體驗(yàn)。年報(bào)顯示，王府井去年新開(kāi)7家門(mén)店，其中3家為奧特萊斯、3家為購(gòu)物中心，只有1家為購(gòu)物中心主力百貨店。
陜解放A在2007年更名為開(kāi)元控股，當(dāng)時(shí)恰逢公司開(kāi)設(shè)連鎖商城之際。該公司在2011年更名為開(kāi)元投資，正值西安西稍門(mén)新店開(kāi)業(yè)，以及收購(gòu)西安高新醫(yī)院有限公司100%股權(quán)。之后，該公司在2015年再度更改掛牌名稱，“國(guó)際醫(yī)學(xué)”四個(gè)字一度引發(fā)市場(chǎng)人士對(duì)其轉(zhuǎn)型醫(yī)療的猜測(cè)。
該公司當(dāng)時(shí)表示，將轉(zhuǎn)型醫(yī)療和高端生命科學(xué)，通過(guò)百貨零售業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。2015年1月7日，開(kāi)元投資宣布更名，隨后股價(jià)大幅上漲。截至2015年5月25日的歷史收盤(pán)高點(diǎn)(復(fù)權(quán)后為15.34元)，該股在不到四個(gè)月內(nèi)上漲超過(guò)兩倍。
去年12月5日和12日，國(guó)際醫(yī)學(xué)與王府井發(fā)布重大資產(chǎn)重組停牌提示。今年1月初，兩家公司相繼公布交易標(biāo)的資產(chǎn)為開(kāi)元商業(yè)100%股權(quán)。但至今兩家公司尚未就條款達(dá)成一致，不斷發(fā)布繼續(xù)停牌公告。
國(guó)際醫(yī)學(xué)年報(bào)顯示，開(kāi)元商業(yè)注冊(cè)資本為人民幣2億元，凈資產(chǎn)約4.7億元。不過(guò)，王府井為開(kāi)元商業(yè)付出的價(jià)格可能遠(yuǎn)在賬面價(jià)值之上。
開(kāi)元商業(yè)去年?duì)I收約33.35億元，凈利潤(rùn)1.44億元。其中，西安鐘樓店占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重分別為63%和90%。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，西安市中心商業(yè)步行街的住宅底商價(jià)格大約在每平方米1.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)元。假定開(kāi)元商業(yè)鐘樓店?duì)I業(yè)樓層的單位價(jià)值相當(dāng)于步行街住宅底商的70%(這是來(lái)自五大房地產(chǎn)咨詢公司的一名行業(yè)人士給記者提供的估值方法)，那么其單價(jià)大約在每平方米1.2萬(wàn)-2萬(wàn)元。鐘樓店建筑面積10.3萬(wàn)平方米，那么王府井為鐘樓店付出的對(duì)價(jià)可能在12.4億-20.6億元。
凈利潤(rùn)可以反證。開(kāi)元商業(yè)鐘樓店去年的凈利潤(rùn)為1.3億元。如果王府井以上述對(duì)價(jià)收購(gòu)鐘樓店，2016年鐘樓店帶來(lái)的回報(bào)將在6.3%-10.5%，屬于合理范疇。
總之，王府井與國(guó)際醫(yī)學(xué)的收購(gòu)談判已經(jīng)一拖再拖，但不論拖到何時(shí)，只要收購(gòu)協(xié)議敲定，王府井付出高溢價(jià)將在所難免。
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